Что такое Negative Gearing?

В Австралии очень популярен такой вид инвестиций, как покупка квартиры или дома для последующей сдачи в аренду. Государство поощряет такое вложение денег, в виде уменьшения налогов. Вся система называется Negative gearing. Стоимость жилья достаточно высокая, если купить  жилье в кредит и сдать в аренду, то аренда не покрывает всех затрат на покупку и поддержание дома ( квартиры) – отсюда и потери.
Сразу возникает вопрос – зачем нужна такая инвестиция, которая приводит к потере денег.
На протяжении последних, скажем, 40 лет стоимость недвижимости постоянно росла, в среднем удваиваясь каждые десять лет. Например -средняя стоимость дома в Квинсленде в течении 1995-2002 была 160 тысяч долларов, а в 2005-$315 тысяч. На этот рост цен и рассчитывают те, кто покупает эту недвижимость. Подержав дом несколько лет, хотя и теряя деньги в течении нескольких лет, продают его. Выигрыш от роста цен, как правило значительно перекрывает потери предыдущих лет. И еще остается на хлеб с маслом.
Gearing –означает рычаг, это потому, что инвестиционную собственность покупают в кредит в большинстве случаев. То есть, используют сколько-то тысяч своих денег, например $10,000, остальные $305,000 занимают у банка. Рассчитывая, что если недвижимость вырастет в цене в два раза, то банку по прежнему нужно будет отдать $305,000, а стоимость дома выросла в два раза (например до $620 тысяч) –то есть вложенные личные деньги ($10 тысяч) принесли доход в виде $300 тысяч. Таким образом,- кредит – как бы инструмент рычага, который помогает получать значительно больший возврат на $10 тысяч, чем возможно получить в любом другом случае.

Это все так работает в теории, на практике могут быть разные варианты – например – стоимость домов не растет. Или еще хуже – стоимость домов падает –это то, что происходит теперь. Или процент за кредит вырос, выплаты за кредит высокие и потери от недвижимости слишком большие.
Но в целом, несмотря на наличие этих вариантов, покупка жилья в кредит была и остается одним из самых популярных видов инвестиций в Австралии.
В истории Австралии был период, когда negative gearing был отменен, налоги не возвращались и инвесторы стали сбрасывать инвестиционные собственности. Цены на недвижимость упали, а цены на аренду выросли значительно, что увеличило очереди на государственное жилье и суммы , которые государство стало платить семьям с низким доходом ( rent help). Эксперимент с отменой был признан не научным и прекращен.
В схеме инвестирования, чтобы она была успешной важны две переменные: высокая ставка налога у человека, на имя которого покупается недвижимость и дата строительства дома.